Yield inmobiliario en Latinoamérica: Asunción vs 7 capitales

Asunción tiene el yield bruto de alquiler más alto entre las grandes capitales de Latinoamérica: en torno al 7,5% anual en el centro y al 6,5% fuera del centro (Numbeo, cinco mediciones entre septiembre y octubre de 2026). En la comparativa regional de Numbeo de agosto de 2026 —la última foto con las ocho ciudades medidas a la misma fecha— Asunción marcaba 7,4% en el centro, por encima de Ciudad de México (6,9%), Buenos Aires (6,6%), Lima (6,5%), São Paulo (5,5%), Bogotá (5,3%), Santiago (4,7%) y Montevideo (4,5%). Para un inversor extranjero que compara mercados de la región, la diferencia entre Asunción y Santiago es de casi 3 puntos porcentuales anuales sobre el mismo capital invertido.

La tabla: yield y precio sobre ingreso en 8 capitales

El yield bruto es el alquiler anual dividido por el precio de compra, sin descontar gastos ni impuestos. Es la métrica más comparable entre países porque no depende de la estructura fiscal local. Junto a ella conviene mirar el ratio precio/ingreso: cuántos años de ingreso familiar promedio cuesta una vivienda estándar. Cuanto más alto, más cara está la ciudad respecto de lo que gana su gente.

Fuente: Numbeo, índice de precios de propiedades por ciudad, foto comparativa de agosto de 2026.

Control de octubre. Entre el 11 de septiembre y el 5 de octubre de 2026 re-medimos Asunción cinco veces: el yield del centro se movió entre 7,4% y 7,6% y el de fuera entre 6,3% y 6,5%, mientras los precios casi no cambiaban. Por eso lo escribimos «en torno al 7,5%» y «al 6,5%»: el segundo decimal es ruido de recálculo de la fuente, no mercado. Mantenemos la tabla con la foto de agosto porque es la única en la que las ocho ciudades están medidas a la misma fecha; mezclar fechas distorsionaría el ranking. Con cualquiera de esos valores el orden no cambia: Asunción sigue primera en el centro, y su precio/ingreso bajó a cerca de 10,3 en octubre. La serie completa está en datos del mercado inmobiliario en Paraguay.

Asunción es la única de las ocho que combina el yield más alto con el ratio precio/ingreso más bajo (10,5 en agosto). Es decir: rinde más y, al mismo tiempo, está menos estirada en términos de valuación. En el otro extremo, Santiago y Bogotá cargan el ratio más alto de la muestra (16,1) con los yields más flojos: se paga caro y se cobra poco de alquiler.

Por qué Asunción rinde más

No es magia ni una anomalía estadística. Hay tres razones estructurales.

1. El precio de entrada todavía es bajo. El valor del metro cuadrado en Asunción está muy por debajo del de Santiago, São Paulo o Montevideo, mientras que los alquileres en el corredor premium ya se negocian con referencias regionales. Esa brecha entre precio de compra y precio de alquiler es exactamente lo que produce el yield.

2. El mercado es joven y poco financiarizado. En Chile o Brasil, décadas de crédito hipotecario masivo empujaron los precios por encima del alquiler. En Paraguay el crédito hipotecario sigue siendo caro —la tasa promedio a 20 años se ubica en torno al 10% anual, según Numbeo (octubre de 2026)— y eso frena la inflación de precios de venta. El comprador que entra al contado captura ese diferencial.

3. Hay demanda de alquiler real, no especulativa. El déficit habitacional y la migración interna hacia el Gran Asunción sostienen la ocupación. Un yield alto sin inquilinos es un número de planilla; acá la demanda existe. Lo desarrollamos en nuestra nota sobre el déficit habitacional y el mercado inmobiliario paraguayo.

El yield bruto miente por omisión: tres filtros antes de decidir

Filtro 1: qué queda después de gastos e impuestos

El ~7,5% es bruto. Del alquiler hay que descontar expensas no trasladables, mantenimiento, vacancia, administración a distancia y carga fiscal. Paraguay juega a favor acá: el régimen 10/10/10 (10% de impuesto a la renta empresarial, 10% a la renta personal y 10% de IVA) es de los más simples y bajos de la región, y el criterio de fuente territorial limita la base imponible a lo generado dentro del país. Comparalo con la carga efectiva sobre renta inmobiliaria en Brasil o Argentina antes de sacar conclusiones. El cálculo completo está en rentabilidad neta de un alquiler en Asunción y el detalle fiscal en impuestos para el inversor extranjero en Paraguay.

Filtro 2: en qué moneda cobrás y en qué moneda medís

Un yield de 7% en una moneda que se devalúa 30% anual no es un yield de 7%. Buenos Aires es el caso testigo: el número nominal luce competitivo, pero el riesgo cambiario y regulatorio lo erosiona. El guaraní, con inflación dentro del rango meta del Banco Central del Paraguay y con el país en grado de inversión —Moody’s desde julio de 2024 y S&P desde diciembre de 2025—, tiene un perfil de volatilidad distinto. La comparación cabeza a cabeza con los vecinos está en Asunción vs Buenos Aires vs Montevideo.

Filtro 3: liquidez de salida

Asunción es un mercado chico. El yield compensa, en parte, una liquidez menor: vender una unidad puede tomar más tiempo que en São Paulo o Santiago, donde el volumen de operaciones es órdenes de magnitud mayor. Si tu horizonte es de menos de tres años, ese costo pesa más que el diferencial de renta. Si es de cinco a diez, el diferencial acumulado lo compensa con holgura.

Cómo leer estos números si sos inversor extranjero

Tres lecturas prácticas:

• El yield de Asunción es de entrada, no de salida. A medida que el mercado madure y el crédito hipotecario se abarate, los precios de venta tenderán a subir más rápido que los alquileres y el yield comprimirá. Quien compra hoy fija un costo bajo; la compresión futura se captura como apreciación de capital.
• Ojo con el dato de Ciudad de México y Montevideo fuera del centro. Ambos muestran yields periféricos por encima de sus centros (7,4% y 6,6%). Es una señal de barrios con precios rezagados, no necesariamente de mejor activo: suele venir con mayor vacancia y peor perfil de inquilino.
• El ratio precio/ingreso en torno a 10,5 es el verdadero margen de seguridad. Es el más bajo de la muestra. Analizamos si ese nivel implica sobrevaluación o no en ¿hay burbuja inmobiliaria en Paraguay?.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la ciudad con mayor yield inmobiliario en Latinoamérica en 2026?

Entre las grandes capitales de la región, Asunción lidera con un yield bruto de alquiler en torno al 7,5% anual en el centro (Numbeo, septiembre–octubre de 2026; 7,4% en la comparativa regional de agosto). Le siguen Ciudad de México (6,9%), Buenos Aires (6,6%) y Lima (6,5%). Santiago (4,7%) y Montevideo (4,5%) cierran la tabla. Son yields brutos: no descuentan gastos, vacancia ni impuestos.

¿Qué diferencia hay entre yield bruto y yield neto?

El yield bruto divide el alquiler anual por el precio de compra, sin restar nada. El yield neto descuenta expensas no trasladables, mantenimiento, seguro, administración, meses de vacancia e impuestos. En Asunción, la diferencia entre uno y otro suele ubicarse entre 1,5 y 2,5 puntos porcentuales, según el tipo de unidad y el esquema de administración.

¿Un yield alto significa que Asunción es la mejor inversión de la región?

No por sí solo. Un yield alto puede reflejar precios de entrada bajos, pero también menor liquidez de salida o mayor riesgo percibido. En el caso de Asunción, el yield conviene leerlo junto con el ratio precio/ingreso más bajo de la muestra (en torno a 10,5), el grado de inversión soberano y el régimen fiscal 10/10/10. Esa combinación es lo que sostiene la tesis, no el número aislado.

Fuentes

• Numbeo — Property Prices Index by City, América (yield bruto de alquiler, ratio precio/ingreso, tasa hipotecaria a 20 años). Foto comparativa: agosto de 2026.
• Numbeo — Property Prices in Asuncion: serie registrada por holacasa el 11, 15, 18 y 20 de septiembre y el 5 de octubre de 2026 (93 registros, 14 aportantes; muestra renovada el 2 de octubre).
• Banco Mundial — indicadores macroeconómicos de Paraguay. Actualización: abril de 2026.
• Moody’s (julio de 2024) y S&P Global Ratings (diciembre de 2025) — calificación de grado de inversión para Paraguay.
• Banco Central del Paraguay — rango meta de inflación y estadísticas monetarias.

Equipo de research · holacasa. Última actualización: 14 de octubre de 2026. Los datos de mercado citados corresponden a relevamientos de terceros con la fecha indicada. Para trámites y montos regulatorios vigentes, verificá siempre la fuente oficial correspondiente (DNIT, Dirección General de Migraciones, Banco Central del Paraguay).