por holacasa
Para vivir de la renta en Paraguay hay que acumular en capital inmobiliario entre 13,4 y 22 años de la renta anual que querés cobrar. El rango sale de una sola división: capital = renta anual objetivo ÷ yield. Con el yield bruto de alquiler que hoy paga Asunción centro —en torno al 7,4% anual, Numbeo verificado en septiembre de 2026— el múltiplo ronda 13,4. Cuando bajás ese bruto a neto real, después de impuestos, vacancia, administración y mantenimiento, el múltiplo se estira hasta 18 o 22. Esa diferencia es la que separa una planilla optimista de un retiro que funciona.
La fórmula, sin vueltas
No hay más que esto:
Capital necesario = renta neta anual objetivo ÷ yield neto
Todo lo demás es discutir el denominador. Y el denominador correcto nunca es el yield bruto que aparece en los avisos, porque ese número asume doce meses cobrados, cero gastos y cero impuestos.
El anclaje real: qué rinde Asunción hoy
El punto de partida verificable son los datos de mercado de Asunción, verificados por holacasa en septiembre de 2026 (Numbeo; muestra actualizada el 6 de agosto de 2026):
- Yield bruto de alquiler, centro: en torno al 7,4% anual.
- Yield bruto de alquiler, fuera del centro: en torno al 6,4% anual.
- Precio del m²: ~₲10,3 millones en el centro; ~₲7,3 millones fuera del centro.
Un yield en torno al 7,4% bruto es alto para la región y explica buena parte del interés extranjero por el mercado paraguayo. Verificamos esta serie tres veces en septiembre de 2026: oscila unas décimas de una medición a otra sin que el mercado se mueva, así que trabajamos con el orden de magnitud, no con el segundo decimal. Ampliamos el detalle en rentabilidad de alquiler en Asunción y en precio del m² y ticket de entrada.
Del bruto al neto: qué se come la diferencia
Entre el ~7,4% bruto y lo que efectivamente entra a tu cuenta hay cinco descuentos:
- Vacancia. Ningún inmueble está alquilado los doce meses todos los años. Un mes vacío ya te saca cerca de 8% de la renta anual.
- Administración. Si no vivís en Paraguay, alguien cobra, controla y responde por la unidad. Ese servicio tiene un costo, y es el precio de invertir a distancia.
- Expensas y mantenimiento. En edificios con amenities, la expensa no la paga siempre el inquilino de forma íntegra, y el mantenimiento de la unidad sí es tuyo.
- Impuesto inmobiliario municipal. Se liquida sobre la valuación fiscal del inmueble y varía por municipio.
- Impuesto sobre la renta del alquiler. Paraguay opera con el régimen 10/10/10 (IRE 10%, IVA 10%, IRP 10%). El tratamiento de un propietario no residente se rige por normas específicas: confirmá tu situación puntual con la DNIT o con un contador local antes de proyectar. El detalle general está en impuestos para el inversor extranjero.
Por eso, para planificar un retiro, la banda razonable de trabajo es un yield neto de 4,5% a 6,5%. El ejercicio completo de bruto a neto lo desarrollamos en rentabilidad neta de un alquiler en Asunción.
Cuánto capital, en números
Multiplicador de capital según el yield que uses (años de renta anual a acumular):
| Yield | Capital = renta anual × |
|---|---|
| ~7,4% (bruto, Asunción centro) | ~13,4 |
| 6,5% neto (escenario optimista) | 15,4 |
| 5,5% neto (escenario base) | 18,2 |
| 4,5% neto (escenario conservador) | 22,2 |
Y traducido a montos, tomando renta neta mensual como objetivo:
| Renta neta buscada | Al año | Capital a 6,5% | Capital a 5,5% | Capital a 4,5% |
|---|---|---|---|---|
| ₲8 millones/mes | ₲96 millones | ₲1.477 millones | ₲1.745 millones | ₲2.133 millones |
| ₲15 millones/mes | ₲180 millones | ₲2.769 millones | ₲3.273 millones | ₲4.000 millones |
| ₲25 millones/mes | ₲300 millones | ₲4.615 millones | ₲5.455 millones | ₲6.667 millones |
Simulación holacasa sobre el yield bruto de referencia de Numbeo, verificado en septiembre de 2026. Los escenarios netos son supuestos de planificación, no rendimientos garantizados.
Cuántos departamentos son, en la práctica
A ~₲10,3 millones el m² en el centro, una unidad de 60 m² cuesta del orden de ₲618 millones. Fuera del centro, a ~₲7,3 millones el m², la misma superficie ronda los ₲438 millones.
Con el escenario base de 5,5% neto, un objetivo de ₲15 millones netos por mes equivale a unas 5 unidades de 60 m² en el centro —o unas 7 fuera del centro, donde el ticket es menor pero el yield bruto también baja a ~6,4%—. Ese es el orden de magnitud real, y conviene tenerlo claro antes de comprar la primera. El tiempo que tarda cada unidad en devolver lo invertido lo calculamos en payback inmobiliario en Asunción.
Tres errores que rompen el cálculo
1. Usar el yield bruto como si fuera neto. Es el error más caro: proyectar con el bruto (~7,4%) en vez de un neto realista (5,5%) subestima el capital necesario en más de un 25%.
2. Ignorar la moneda. Si tus gastos de vida están en dólares y tu renta en guaraníes, sumás un riesgo cambiario al plan. Lo tratamos en invertir en guaraníes o dólares.
3. Comprar todo en el mismo edificio. Concentrar cinco unidades en una torre concentra también la vacancia, la expensa y el ciclo del barrio.
Por qué el cálculo cierra en Paraguay y no en cualquier lado
El múltiplo bajo no viene solo del yield: viene de que el país sostiene el yield sin cobrar una prima de riesgo desmedida. Paraguay alcanzó el grado de inversión con Moody’s en julio de 2024 y con S&P en diciembre de 2025, cerró 2025 con un PBI real que creció 6,6% y mantiene una deuda pública en torno al 41,3% del PBI, con una proyección de crecimiento cercana al 4,3% para 2026-2028 (Banco Mundial, abril de 2026). Un yield alto sobre una macro estable es una combinación poco común en la región.
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El múltiplo es aritmética. Lo que mueve el resultado es cuáles unidades comprás, en qué zona y con qué estructura fiscal. Contanos tu objetivo de renta y armamos el escenario con números concretos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto capital necesito para vivir de la renta en Paraguay?
Entre 13,4 y 22 veces la renta anual que querés cobrar, según el yield que uses. Con el yield bruto de Asunción centro (en torno al 7,4%, Numbeo verificado sep-2026) el múltiplo ronda 13,4; con un yield neto conservador de 4,5% sube a 22. Para una renta neta de ₲15 millones mensuales, el escenario base de 5,5% neto implica unos ₲3.273 millones de capital.
¿Un extranjero puede comprar inmuebles en Paraguay para vivir de la renta?
Sí. Paraguay no restringe la compra de inmuebles urbanos por parte de extranjeros y no exige residencia para escriturar. Las restricciones relevantes aplican sobre tierras rurales en zonas de frontera, no sobre departamentos en Asunción.
¿Conviene comprar en el centro de Asunción o fuera del centro?
Depende del objetivo. El centro paga más yield bruto (en torno al 7,4% contra ~6,4%) pero exige mayor ticket por unidad (~₲10,3 millones el m² contra ~₲7,3 millones). Fuera del centro entrás con menos capital por unidad y diversificás antes, a cambio de un rendimiento algo menor y, en general, mayor rotación de inquilinos.
Fuentes
- Numbeo — Property Prices in Asuncion, Paraguay (muestra actualizada el 6 de agosto de 2026; serie verificada por holacasa el 24 de septiembre de 2026): yield bruto de alquiler y precio del m².
- Banco Mundial — proyecciones macroeconómicas de Paraguay (abril de 2026): PBI real 2025 y proyección 2026-2028, deuda pública.
- Moody’s (julio de 2024) y S&P Global Ratings (diciembre de 2025): grado de inversión soberano de Paraguay.
- DNIT — Dirección Nacional de Ingresos Tributarios: régimen tributario vigente y tratamiento de rentas de fuente paraguaya.
Equipo de research · holacasa
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