por holacasa
En Asunción, un departamento de 1 dormitorio en el centro rinde 8,5% bruto anual; uno de 3 dormitorios en la misma zona rinde 6,5%. La brecha no es una opinión de mercado: es aritmética. El de 3 dormitorios te obliga a comprar aproximadamente 2,2 veces más metros cuadrados, pero se alquila apenas 1,68 veces más caro. Si comprás para rentar, la tipología chica gana por casi dos puntos porcentuales.
Esta es una de las decisiones que más plata mueve en la cartera del inversor extranjero y casi nunca se toma con números. Acá están.
Los números por tipología y zona
Datos de alquiler medio y precio del metro cuadrado en Asunción según Numbeo (actualización 6 de agosto de 2026). Las superficies son supuestos de cálculo de relevamiento holacasa para tipologías estándar del mercado asunceno: 50 m² para un 1 dormitorio y 110 m² para un 3 dormitorios.
| Tipología y zona | Alquiler mensual | Ticket estimado | Yield bruto |
|---|---|---|---|
| 1 dorm · centro (50 m²) | ₲3.647.778 | ₲517,0 M | 8,5% |
| 1 dorm · fuera del centro (50 m²) | ₲2.205.714 | ₲363,7 M | 7,3% |
| 3 dorm · centro (110 m²) | ₲6.128.955 | ₲1.137,3 M | 6,5% |
| 3 dorm · fuera del centro (110 m²) | ₲3.727.500 | ₲800,2 M | 5,6% |
Precio del m²: ₲10,34 millones en el centro y ₲7,27 millones fuera del centro (Numbeo, ago-2026). Todos los valores están en guaraníes; para pasarlos a dólares usá la cotización del día que publica el Banco Central del Paraguay.
Por qué la unidad chica rinde más
El alquiler no escala de forma lineal con la superficie. El inquilino paga, sobre todo, por acceso: ubicación, seguridad del edificio, cercanía al trabajo. La cocina, el baño y el punto de entrada a la zona los paga igual quien alquila 50 m² que quien alquila 110 m². Los metros adicionales agregan comodidad, no capacidad de pago.
El patrón se repite fuera del centro: el 3 dormitorios se alquila 1,69 veces más caro que el 1 dormitorio, con más del doble de superficie comprada. No es una particularidad del microcentro: es cómo funciona el mercado de renta larga en el Gran Asunción.
El yield marginal: lo que rinde el capital extra
Este es el número que casi nadie calcula y el que debería decidir la compra. Pasar de un 1 dormitorio a un 3 dormitorios en el centro implica poner ₲620 millones adicionales y sumar ₲29,8 millones anuales de renta. Ese capital incremental rinde 4,8% bruto.
Fuera del centro es peor: ₲436,5 millones extra para sumar ₲18,3 millones al año, un 4,2% marginal.
Puesto en contexto: la tasa hipotecaria promedio a 20 años en Paraguay está en torno al 10% anual (Numbeo, ago-2026). Financiar el salto de tipología es destruir margen de forma sistemática. Si querés ver cómo juega el apalancamiento en cada escenario, lo desarrollamos en apalancamiento inmobiliario en Paraguay.
Dónde se rompe la regla
El yield bruto no es el único criterio. Cuatro situaciones dan vuelta la conclusión:
- Rotación y vacancia. El 1 dormitorio lo alquilan solteros, parejas jóvenes y expatriados con contratos cortos: rota más y cada rotación come meses de renta. El 3 dormitorios lo alquilan familias, que se quedan más años. Un punto de yield extra se evapora con dos meses de vacancia al año.
- Expensas. En edificios con amenities, la expensa se reparte por unidad o por superficie según el reglamento. Cuando se reparte por unidad, castiga desproporcionadamente al departamento chico. Preguntá el criterio antes de firmar.
- Salida. El 3 dormitorios tiene un mercado de compradores locales con crédito hipotecario que el monoambiente no tiene. Eso es liquidez al momento de vender el inmueble siendo extranjero.
- Amoblado. El diferencial de amoblar es proporcionalmente mayor en unidades chicas. Los números están en alquiler amoblado o sin amoblar en Asunción.
Qué mirar antes de decidir
- Calculá el yield marginal, no el promedio. Si el capital adicional rinde menos que tu alternativa más simple, comprá la unidad chica y guardá la diferencia.
- Pedí el ratio de vacancia real del edificio, no el promedio de la zona. La administración lo sabe.
- Bajá del yield bruto al neto. Expensas, impuesto inmobiliario, administración y vacancia se llevan una parte relevante; el recorrido completo está en rentabilidad neta de un alquiler en Asunción.
- Contrastá contra la zona. La tipología correcta cambia según el barrio: revisá mejores zonas para invertir en Asunción antes de cerrar.
- Verificá el ticket contra el mercado real. El precio del m² publicado es un promedio; el rango de entrada por barrio está en cuánto cuesta el m² en Asunción en 2026.
La lectura de holacasa
Para un inversor extranjero con un solo ticket y foco en renta, el 1 dormitorio en el centro es la opción por defecto: mejor yield, menor capital inmovilizado y mayor demanda de alquiler. El 3 dormitorios se justifica en dos casos concretos: cuando el horizonte es apreciación de capital más que renta, o cuando el inversor prioriza estabilidad del inquilino por sobre el punto extra de rendimiento.
Con el mismo capital de un 3 dormitorios en el centro (₲1.137 millones) comprás dos unidades de 1 dormitorio y te sobra. Dos unidades diversifican el riesgo de vacancia y rinden más. La contra es doble gestión, doble expensa y doble escritura.
Calculá tu caso
Los promedios no compran nada
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Preguntas frecuentes
¿Qué tipología conviene para alquilar en Asunción?
Para maximizar renta, el departamento de 1 dormitorio en el centro: rinde 8,5% bruto anual frente al 6,5% de un 3 dormitorios en la misma zona, según el cálculo de holacasa sobre datos de Numbeo de agosto de 2026. El 3 dormitorios conviene cuando el objetivo es apreciación de capital o estabilidad del inquilino, no rendimiento corriente.
¿Cuánto se alquila un departamento de 1 dormitorio en Asunción?
El alquiler medio de un 1 dormitorio es de ₲3.647.778 por mes en el centro y ₲2.205.714 fuera del centro (Numbeo, agosto de 2026). Un 3 dormitorios promedia ₲6.128.955 en el centro y ₲3.727.500 fuera del centro.
¿Conviene comprar dos departamentos chicos en lugar de uno grande?
En términos de rendimiento, sí: con el capital de un 3 dormitorios céntrico se compran dos unidades de 1 dormitorio, que rinden más y diversifican el riesgo de vacancia. El costo es operativo: duplica la gestión, las expensas y los gastos de escrituración. Para un inversor que administra a distancia, ese costo pesa.
Fuentes
- Numbeo — Property Prices in Asuncion, Paraguay. Alquiler medio, precio del m² y tasa hipotecaria a 20 años. Actualización: 6 de agosto de 2026.
- Banco Central del Paraguay — cotización oficial del guaraní, para conversiones a dólares.
- Superficies por tipología y cálculo de yield marginal: relevamiento holacasa, septiembre de 2026.
Equipo de research · holacasa
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