por holacasa
Un extranjero puede comprar un inmueble urbano en Paraguay a título personal, sin residencia y sin socio local: la ley no exige constituir una sociedad para ser propietario. La sociedad —una S.A. o una EAS— es una decisión de estructura, no un requisito, y recién se justifica cuando la inversión escala: varios inmuebles, socios o un plan de sucesión. El contexto tributario simplifica la decisión: bajo el régimen 10/10/10, ningún impuesto a la renta supera el 10% (DNIT), una carga mucho menor que la que un inversor argentino, brasileño o europeo conoce en su país.
Comprar a nombre propio: la vía simple
Para un primer departamento en Asunción, la compra a título personal alcanza. El proceso es el estándar que ya explicamos en la guía paso a paso del proceso de compra: verificación de título, escritura ante escribano público e inscripción en los Registros Públicos. Necesitás pasaporte o cédula vigente y, si vas a facturar alquileres, un RUC ante la DNIT.
Las ventajas son obvias: cero costo de estructura, sin contabilidad de empresa ni balances anuales. Las desventajas aparecen con la escala: el inmueble y el patrimonio personal quedan en la misma bolsa, las deducciones de gastos son más limitadas y, si el propietario fallece con el inmueble a su nombre, la sucesión internacional se vuelve lenta y costosa.
Una aclaración que muchos inversores preguntan: la restricción legal para extranjeros aplica a inmuebles rurales en zona de frontera, para nacionales de países limítrofes. Un departamento en Asunción, Luque o el eje corporativo no tiene ninguna restricción de nacionalidad.
Comprar con sociedad: cuándo se justifica
La sociedad conviene en cuatro escenarios concretos:
- Portafolio, no unidad. Si el plan es acumular dos o más inmuebles de renta, la sociedad ordena la contabilidad, deduce gastos (administración, mantenimiento, depreciación) contra la renta bruta y tributa el IRE del 10% sobre la utilidad neta.
- Socios. Cuando el capital viene de dos o más inversores, las participaciones societarias son mucho más limpias que un condominio difícil de deshacer.
- Sucesión. Transferir acciones de una sociedad paraguaya es más ágil que tramitar una sucesión internacional sobre un inmueble.
- Venta futura. Una operación grande puede estructurarse como venta de participaciones y no solo como venta del inmueble, algo que los compradores institucionales valoran.
Paraguay unificó la apertura de empresas en el SUACE (Sistema Unificado de Apertura y Cierre de Empresas), y la figura de la EAS (Empresa por Acciones Simplificadas) se constituye en línea. Los plazos y aranceles vigentes están publicados en la web oficial del SUACE: confirmalos ahí antes de decidir, porque se actualizan periódicamente.
Impuestos: qué cambia y qué no
El marco general es el mismo régimen 10/10/10 que hace atractivo a Paraguay. Lo que cambia es el vehículo:
- Persona física: la renta de alquileres tributa bajo el IRP, con un esquema simple pero con menos margen para deducir gastos.
- Sociedad: tributa el IRE del 10% sobre la utilidad neta, después de deducir gastos reales de la operación. Al distribuir dividendos aplica el IDU, con tasas diferenciadas para accionistas residentes y no residentes: confirmá la tasa vigente con la DNIT, porque impacta directo en el retorno neto si vivís en el exterior.
| Criterio | A nombre propio | Con sociedad (S.A./EAS) |
|---|---|---|
| Costo de arranque | Solo gastos de escrituración | Constitución vía SUACE + contador |
| Contabilidad | Mínima | Balances y declaraciones anuales |
| Deducción de gastos | Limitada | Amplia, contra la renta bruta |
| Impuesto a la renta | IRP | IRE 10% + IDU al distribuir |
| Sucesión | Sucesión sobre el inmueble | Transferencia de acciones |
| Ideal para | 1 unidad de renta | Portafolio, socios, sucesión |
El giro de la renta al exterior funciona igual con las dos estructuras: Paraguay no tiene control de cambios y el procedimiento lo detallamos en la nota sobre repatriación de capital.
Qué estructura elegir según tu perfil
Si comprás una unidad para renta larga, a nombre propio: la simplicidad vale más que la deducción fina de gastos. Si el plan es un portafolio de dos o más unidades, o invertís con socios, la EAS o la S.A. paga su costo con orden contable, deducciones y salida más limpia. Y si el objetivo incluye radicarte, tené en cuenta que la sociedad operativa es además una de las vías del programa de residencia por inversión.
El telón de fondo acompaña cualquiera de las dos rutas: Paraguay tiene grado de inversión (Moody’s, jul-2024; S&P, dic-2025) y su PBI real creció 6,6% en 2025, con proyección de ~4,3% anual para 2026-2028 (Banco Mundial, abr-2026). Y sea cual sea la estructura, la due diligence del inmueble no cambia: título, gravámenes e historial del vendedor se verifican igual.
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Preguntas frecuentes
Sí. Un extranjero no residente puede ser accionista de una sociedad paraguaya. Para operar vas a necesitar RUC y, en la práctica, un representante o apoderado local para los trámites. El procedimiento y los requisitos vigentes están publicados en la web oficial del SUACE.
No. Un extranjero puede escriturar un inmueble urbano a su nombre, sin residencia ni socio local. La sociedad se justifica recién cuando hay portafolio, socios o planificación sucesoria de por medio.
El IRE del 10% sobre la utilidad neta, el IVA sobre el alquiler según el tipo de operación, y el IDU sobre los dividendos que distribuya, con tasas distintas para residentes y no residentes. Las tasas vigentes se confirman en la DNIT (dnit.gov.py).
Fuentes
- DNIT — régimen tributario vigente (dnit.gov.py, consultado ago-2026)
- SUACE — constitución de empresas (suace.gov.py, consultado ago-2026)
- Banco Mundial — crecimiento del PBI de Paraguay (abr-2026)
- Moody’s (jul-2024) y S&P (dic-2025) — calificación de grado de inversión de Paraguay
Equipo de research · holacasa
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