por holacasa
Un departamento en el centro de Asunción rinde en torno al 7,5% bruto anual y uno fuera del centro alrededor del 6,5% (Numbeo, cinco mediciones entre septiembre y octubre de 2026). Descontando vacancia, gestión, gastos fijos e impuestos, la rentabilidad neta de un alquiler en Asunción se ubica cerca del 4,8% anual en el centro y en torno al 4,2% fuera del centro. Esa brecha de unos dos puntos y medio entre bruto y neto es la que define si una operación es buena o apenas aceptable — y es el número que casi nunca aparece en un aviso de venta.
Por qué el yield bruto no sirve para decidir
El yield bruto es una división simple: renta anual sobre precio de compra. No contempla que el inquilino se va, que alguien tiene que cobrar, que el ascensor se rompe y que el fisco existe. Es útil para comparar ciudades entre sí —para eso lo usamos en nuestra nota sobre rentabilidad de alquiler en Asunción— pero no para proyectar el flujo de caja de una unidad concreta.
Por qué escribimos «en torno al 7,5%» y no dos decimales. Medimos la serie de Numbeo cinco veces entre el 11 de septiembre y el 5 de octubre de 2026: el yield del centro se movió entre 7,4% y 7,6%, y en septiembre osciló incluso cuando el precio del metro cuadrado y la fecha de la muestra no cambiaban. El segundo decimal es ruido de recálculo de la fuente, no información de mercado. Para el neto, esa oscilación mueve el resultado en una décima: irrelevante frente a la diferencia entre una expensa alta y una baja.
El inversor extranjero tiene una exposición extra: está lejos. Cada tarea que un propietario local resuelve él mismo (mostrar el departamento, cobrar, coordinar un plomero) para él es un costo tercerizado. Ese costo se paga en puntos de rentabilidad, no en molestias.
Los cuatro descuentos entre el bruto y el neto
La tabla resume los rubros que separan la renta contratada de la renta cobrada. Los porcentajes son rangos de referencia que usamos en holacasa para modelar renta residencial en el Gran Asunción, expresados como porcentaje de la renta bruta anual. No son una estadística publicada: Paraguay no tiene una serie oficial de vacancia ni de costos de gestión, así que reemplazalos por los números reales de tu unidad apenas los tengas.
| Rubro | Rango habitual | Qué lo mueve |
|---|---|---|
| Vacancia | 6% – 12% | Un mes vacío al año ya son 8,3%. Depende de zona, tipología y del precio al que se lista. |
| Gestión / administración | 7% – 10% | Comisión de la administradora sobre lo efectivamente cobrado. Inevitable si el dueño vive afuera. |
| Expensas no recuperables, mantenimiento y seguro | 10% – 14% | Reparaciones, repintado entre inquilinos, seguro de incendio, parte de la expensa que no se traslada. |
| Carga tributaria | 6% – 10% | Impuesto inmobiliario municipal más los tributos que corresponden sobre la renta. |
| Descuento total | ~30% – 45% | El punto medio ronda el 36% de la renta bruta. |
Vacancia: el rubro que más se subestima
Un departamento listado 8% por encima del mercado no rinde 8% más: rinde cero durante dos meses. En unidades de uno y dos dormitorios en corredores consolidados la rotación es más rápida y la vacancia se acerca al piso del rango; en tipologías grandes o zonas con mucha obra nueva entregándose al mismo tiempo, al techo.
Gestión: el costo de invertir a distancia
La comisión de administración se cobra sobre lo cobrado, no sobre lo contratado, lo que alinea incentivos. Lo que conviene mirar es qué queda afuera del fee: cobranza judicial, reposición de mobiliario, gestión de servicios. Está desarrollado en la guía de administrar un alquiler en Asunción a distancia.
Gastos fijos: mirar la expensa antes de firmar
Amenities pesados —pileta, gimnasio, seguridad 24 horas, coworking— suben la expensa y no siempre suben la renta en la misma proporción. En edificios muy equipados la expensa puede consumir una porción relevante del alquiler mensual. Es un dato que se pide por escrito antes de la reserva, no después.
Impuestos: montos bajos, pero no cero
El impuesto inmobiliario en Paraguay se calcula sobre el valor fiscal del inmueble, que es sensiblemente inferior al valor de mercado, y se liquida en la municipalidad correspondiente; el detalle está en la nota sobre impuesto inmobiliario para el inversor extranjero. Sobre la renta aplica el marco tributario general del país —el régimen conocido como 10/10/10—, cuya mecánica y alícuotas conviene confirmar con la DNIT o con un contador local antes de proyectar el flujo, porque cambia según se compre a nombre propio o vía sociedad.
El cálculo, con los números de septiembre–octubre de 2026
Tomando el punto medio del descuento (36% de la renta bruta) sobre los yields brutos publicados por Numbeo entre septiembre y octubre de 2026:
- Centro de Asunción: ~7,5% bruto → ~4,8% neto.
- Fuera del centro: ~6,5% bruto → ~4,2% neto.
Con un precio de referencia en torno a ₲10,2 millones por m² en el centro y ₲7,2 millones fuera del centro (Numbeo, verificado en octubre de 2026), un dos ambientes de 55 m² en el centro implica un ticket cercano a ₲560 millones. A 4,8% neto, eso son unos ₲27 millones anuales de flujo después de gastos. El ticket de entrada por zona está desglosado en la nota de precio del metro cuadrado en Asunción.
Dos aclaraciones que hacen la diferencia. Primero: este neto es antes de apreciación de capital, que en un mercado con PBI real creciendo 6,6% en 2025 y proyección de ~4,3% anual para 2026-2028 (Banco Mundial, abril de 2026) suele ser la parte más grande del retorno total. Segundo: es un neto sin deuda. Con una tasa hipotecaria fija a 20 años en torno al 10% anual (Numbeo, verificado en octubre de 2026), el apalancamiento resta flujo en lugar de sumarlo mientras la tasa supere el yield neto — el análisis completo está en hipoteca o contado en Paraguay.
Tres formas de mover el neto sin cambiar de propiedad
- Bajar la vacancia antes que subir el precio. Listar al precio de mercado y cerrar rápido rinde más que esperar tres meses por un 5% extra de renta.
- Comprar donde la expensa sea baja en relación al alquiler. Dos unidades con el mismo yield bruto pueden tener netos separados por un punto entero solo por la estructura de gastos comunes del edificio.
- Definir la estructura de tenencia antes de escriturar. Nombre propio o sociedad cambia la carga efectiva y los costos administrativos recurrentes; cambiarlo después implica una nueva transferencia y sus costos.
Sobre los costos de cierre: el arancel del escribano y los gastos de inscripción en la Dirección General de los Registros Públicos son porcentajes regulados del valor de la operación. Conviene pedir el presupuesto por escrito al escribano interviniente y verificar el arancel vigente ante el Colegio de Escribanos del Paraguay, porque amortizados sobre los primeros años de renta también pesan en el neto.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la rentabilidad neta de un alquiler en Asunción?
Partiendo de un yield bruto en torno al 7,5% en el centro y alrededor del 6,5% fuera del centro (Numbeo, septiembre–octubre de 2026), y descontando cerca del 36% de la renta bruta por vacancia, gestión, gastos fijos e impuestos, la rentabilidad neta estimada es de aproximadamente 4,8% anual en el centro y 4,2% fuera del centro, sin considerar apreciación de capital ni deuda.
¿Qué gastos reducen el yield de un alquiler en Paraguay?
Cuatro rubros: vacancia (los meses sin inquilino), la comisión de la administradora que gestiona la unidad, los gastos fijos del inmueble (expensas no recuperables, mantenimiento y seguro) y la carga tributaria, que incluye el impuesto inmobiliario municipal calculado sobre el valor fiscal y los tributos aplicables a la renta. Como referencia de modelado, en conjunto se llevan entre el 30% y el 45% de la renta bruta.
¿Conviene invertir en Asunción con un neto cercano al 4,8%?
Depende de contra qué se compare. Ese neto se obtiene en un país con grado de inversión otorgado por Moody’s (julio de 2024) y S&P (diciembre de 2025), deuda pública en 41,3% del PBI y un régimen tributario de tasa baja, y se suma a la apreciación de capital. El retorno total, no el yield aislado, es la variable de decisión.
Fuentes
- Numbeo — Property Prices in Asuncion (yields brutos, precio por m², tasa hipotecaria). Muestra de 93 registros de 14 aportantes, actualizada el 2 de octubre de 2026; serie registrada por holacasa entre el 11 de septiembre y el 5 de octubre de 2026.
- Banco Mundial — proyecciones macroeconómicas de Paraguay, abril de 2026.
- Moody’s (julio de 2024) y S&P Global Ratings (diciembre de 2025) — grado de inversión de Paraguay.
- DNIT — Dirección Nacional de Ingresos Tributarios (marco tributario aplicable a la renta).
- Rangos de vacancia, gestión y gastos fijos: supuestos de modelado de holacasa, 2026 (no es una serie publicada).
Equipo de research · holacasa. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento tributario ni legal. Verificá las alícuotas y aranceles vigentes con la DNIT, la municipalidad correspondiente y un profesional local antes de operar.
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