Cómo comprar una propiedad en Paraguay siendo extranjero: proceso paso a paso

Sí: un extranjero puede comprar propiedad en Paraguay siendo extranjero sin necesidad de residencia previa, y el proceso completo tarda entre 30 y 60 días hábiles. La operación se cierra ante un escribano público, se inscribe en la Dirección General de los Registros Públicos y no exige nacionalidad ni domicilio paraguayo. La única restricción relevante es la zona de seguridad fronteriza (inmuebles rurales a menos de 50 km de la frontera). A continuación, el paso a paso con plazos, costos y los controles de due diligence que no conviene saltear.

¿Puede un extranjero comprar propiedad en Paraguay?

Para inmuebles urbanos la respuesta es sí, sin restricción de nacionalidad y sin necesidad de tener residencia. No hace falta ser residente para escriturar: alcanza con un pasaporte vigente y una cédula de identidad tributaria (RUC) si se opera de forma recurrente. La excepción es la Zona de Seguridad Fronteriza: la Ley N° 2532/2005 prohíbe a extranjeros de países limítrofes (Argentina, Brasil, Bolivia) ser propietarios de inmuebles rurales dentro de una franja de 50 km desde la frontera. Para departamentos en Asunción y Gran Asunción esto no aplica.

Para quienes además quieren radicarse o proteger la inversión con una figura migratoria, conviene leer nuestra guía de residencia por inversión (Investor Pass).

El proceso de compra paso a paso

1. Reserva y due diligence (≈15 días)

Se firma un boleto de reserva o compromiso de compraventa con seña. En paralelo arranca la verificación: identidad del vendedor, que figure como titular registral, y que el inmueble no tenga hipotecas, embargos ni deudas de impuesto inmobiliario. Es el momento de exigir el título de propiedad y la cédula catastral. El protocolo completo está en due diligence inmobiliaria en Paraguay.

2. Certificados registrales (≈10 días)

El escribano solicita a los Registros Públicos el certificado de condiciones de dominio y el informe de gravámenes. Estos documentos confirman quién es el dueño legal y si pesa alguna carga sobre la propiedad. Sin ellos limpios, no se firma.

3. Firma de la escritura (≈7 días)

Con los certificados en regla, se firma la escritura pública ante el escribano, que da fe del acto y del pago. Aquí se paga el saldo del precio. El comprador extranjero firma con pasaporte; si compra a través de una sociedad, se aportan los documentos de la empresa —la comparación entre ambas rutas está en nombre propio o sociedad. Si no podés viajar, la firma se resuelve por poder: lo explicamos en comprar sin viajar a Paraguay.

4. Inscripción en el Registro Público (≈25 días)

La escritura se inscribe en la Dirección General de los Registros Públicos para que la transferencia sea oponible a terceros. Recién con la inscripción el comprador es propietario pleno frente a la ley. Es la etapa más larga y la que define el plazo total.

Costos e impuestos del cierre

Los costos principales son los honorarios del escribano (arancel regulado, en general un porcentaje del valor de la operación) y las tasas de inscripción registral. A eso se suma el tratamiento fiscal de la operación bajo el régimen 10/10/10: 10% de IVA, 10% de renta e impuestos que en la práctica dejan la carga efectiva entre las más bajas de la región. El detalle está en nuestra nota sobre impuestos para el inversor extranjero.

Los aranceles del escribano y las tasas de transferencia se actualizan periódicamente, así que conviene confirmarlos en la fuente oficial antes de cerrar números: el Colegio de Escribanos del Paraguay para el arancel notarial y la DNIT para el tratamiento impositivo de la operación.

Si la compra se financia, la tasa hipotecaria de referencia ronda el 10% anual a 20 años —dato de referencia de Numbeo, verificado en septiembre de 2026, sujeto a recálculo—; los requisitos para no residentes los detallamos en financiamiento hipotecario para extranjeros.

Riesgos y due diligence: qué revisar antes de firmar

Los tres focos de riesgo son la titularidad (que el vendedor sea el dueño real y no haya sucesiones sin resolver), los gravámenes ocultos (hipotecas, embargos, servidumbres) y las deudas (impuesto inmobiliario, expensas). También conviene verificar la mensura y que la superficie escriturada coincida con la real. Un escribano independiente del vendedor y un informe registral actualizado cubren la mayor parte de estos riesgos.

Checklist de documentos

El atractivo de fondo sigue firme: Paraguay tiene grado de inversión (Moody’s, jul-2024; S&P, dic-2025), un PBI real que creció 6,6% en 2025 (Banco Mundial, abr-2026) y un yield bruto de alquiler en Asunción en torno al 7,4% en el centro (Numbeo, verificado en septiembre de 2026; la serie oscila en el segundo decimal de una medición a otra, por eso citamos el orden de magnitud). Cómo se traduce eso en renta lo desarrollamos en rentabilidad de alquiler en Asunción.

Preguntas frecuentes

¿Necesito residencia para comprar una propiedad en Paraguay?

No. Un extranjero puede escriturar un inmueble urbano en Paraguay con su pasaporte, sin residencia ni domicilio local. La residencia solo es necesaria si además se quiere vivir o trabajar en el país.

¿Cuánto tarda comprar una propiedad en Paraguay siendo extranjero?

Entre 30 y 60 días hábiles. La due diligence y los certificados registrales toman unas tres a cuatro semanas, y la inscripción final en el Registro Público suele ser la etapa más larga.

¿Hay zonas donde un extranjero no puede comprar?

Sí. La Ley N° 2532/2005 restringe a extranjeros de países limítrofes la propiedad de inmuebles rurales dentro de los 50 km de la frontera. Las zonas urbanas de Asunción y alrededores no tienen esta limitación.

Autoría: Equipo de research · holacasa. Fuentes: Ley N° 2532/2005 de Zona de Seguridad Fronteriza; Dirección General de los Registros Públicos (Paraguay); Colegio de Escribanos del Paraguay; DNIT; Numbeo Asunción (verificado en septiembre de 2026); Banco Mundial (abr-2026); Moody’s (jul-2024) y S&P (dic-2025). Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.