por holacasa
Al yield bruto de alquiler que hoy registra Asunción, un departamento en el centro se paga solo en torno a los 13 años y medio, y uno fuera del centro en torno a los 15 años y medio. El cálculo es directo: con un yield bruto en torno al 7,4% en el centro y al 6,4% fuera del centro (Numbeo, verificado en septiembre de 2026), el payback bruto es 100 dividido el yield. Cuando se descuentan impuestos, expensas, vacancia y administración, ese plazo se estira: con un rendimiento neto del orden del 5%, el recupero pasa a unos 20 años. Ese es el número que importa para decidir.
Qué es el payback y por qué dice más que el yield
El payback es la cantidad de años de alquiler que tarda una propiedad en devolver el capital invertido, sin contar la venta. Es la inversa del yield: payback = 100 / yield anual (%).
El yield se lee como un porcentaje abstracto —un 7,4% suena bien o mal según con qué se compare—. El payback lo traduce a la unidad con la que el inversor extranjero realmente piensa: tiempo. Un plazo de 13 años y medio frente a uno de 20 no es una diferencia de decimales; son seis años y medio de renta en juego sobre el mismo capital.
También ordena la conversación con quien vende. Un desarrollador que promete “alta rentabilidad” está diciendo algo no verificable. Un payback calculado sobre el precio real de la unidad y un alquiler de mercado comprobable sí es verificable.
Los números de Asunción hoy
| Ubicación | Yield bruto anual | Payback bruto |
|---|---|---|
| Centro de Asunción | ~7,4% | ~13,5 años |
| Fuera del centro | ~6,4% | ~15,5 años |
| Escenario neto (supuesto 5%) | 5% | ~20 años |
Yields brutos: Numbeo Asunción, verificado en septiembre de 2026. El escenario neto es un cálculo propio a modo de referencia, no una medición: sirve para dimensionar cuánto pesa la diferencia entre bruto y neto, no para reemplazar el número de una operación concreta.
Por qué redondeamos. Verificamos esta serie tres veces en siete días de septiembre de 2026 y el yield del centro osciló entre 7,36% y 7,47% mientras el precio del metro cuadrado no se movió ni un guaraní. El segundo decimal es ruido de recálculo de la fuente, no movimiento de mercado. Trabajar con órdenes de magnitud fechados es más honesto y más útil para decidir.
Control de octubre. El 5 de octubre de 2026 volvimos a medir, ya con la muestra de Numbeo actualizada al 2 de octubre: el yield del centro quedó en la zona del 7,6% y el de fuera del centro en la del 6,5%. Eso acorta el payback bruto a unos 13 años en el centro y lo deja apenas por encima de 15 fuera. Es medio año de diferencia, dentro del margen que ya cubre el redondeo: la conclusión de esta nota no cambia. El detalle de las cinco mediciones está en qué datos del mercado inmobiliario en Paraguay se pueden verificar.
Para poner el capital en contexto: el precio del metro cuadrado en Asunción se ubica en torno a ₲10,2 millones en el centro y ₲7,2 millones fuera del centro (Numbeo, verificado en octubre de 2026). Sobre esa base se arma el ticket de entrada, que desarrollamos en cuánto cuesta comprar un departamento en Asunción.
Del payback bruto al neto: qué estira el plazo
El yield bruto asume que cobrás doce meses de alquiler y que no gastás nada. Ninguna de las dos cosas pasa. Los cuatro rubros que separan un número del otro:
- Vacancia. Un mes sin inquilino por año equivale a perder algo más de 8% de la renta anual. Es, en general, el factor que más mueve la aguja.
- Impuestos. Paraguay opera bajo el régimen 10/10/10 —10% de renta, 10% de IVA, 10% de dividendos—, más el impuesto inmobiliario municipal anual. Cómo aplica a un extranjero está detallado en impuestos para el inversor extranjero en Paraguay.
- Expensas y mantenimiento. En edificios con amenities, las expensas son el costo fijo que más subestima el comprador de primera vez.
- Administración. Si no vivís en Paraguay, alguien tiene que cobrar, resolver y controlar. Ese servicio tiene un precio y descuenta rendimiento.
El paso a paso de esa resta, rubro por rubro, está en rentabilidad neta de un alquiler en Asunción.
Qué acorta el payback
Tres palancas reales, en orden de impacto:
1. Comprar mejor, no alquilar más caro. El payback es una fracción: el denominador es el alquiler, pero el numerador es el precio de compra. Bajar el precio de entrada mueve el resultado más rápido que subir el alquiler, porque el alquiler lo fija el mercado y el precio se negocia. Comprar en pozo es la vía más habitual para entrar por debajo del valor de obra terminada, con el riesgo de ejecución que eso implica: lo comparamos en comprar en pozo vs. terminado en Paraguay.
2. Elegir zona por yield, no por prestigio. El punto porcentual que separa al centro del resto de la ciudad no es un detalle: son unos dos años de recupero sobre el mismo capital. La lectura por barrio está en mejores zonas para invertir en Asunción.
3. Bajar la vacancia. Una unidad que se alquila en dos semanas y renueva inquilino rinde más que una unidad “premium” que pasa tres meses vacía. Ubicación cerca de polos de trabajo, tipología demandada y precio de lista realista valen más que la terminación.
El payback no es el retorno total
Advertencia necesaria: el payback mide solo la renta. Ignora deliberadamente la apreciación del inmueble y el valor de venta. Un activo con payback de 15 años y medio puede superar en retorno total a uno de 13 y medio si la zona se revaloriza más rápido.
Por eso conviene usarlo como piso, no como pronóstico: el payback responde “en cuánto tiempo recupero lo puesto si nunca vendo”. Es la pregunta correcta para medir riesgo. La pregunta de rentabilidad total exige sumar apreciación, y esa proyección tiene mucha más incertidumbre que un alquiler firmado.
El marco macro ayuda a leer ese piso: Paraguay cerró 2025 con un crecimiento del PBI real de 6,6% y el Banco Mundial proyecta en torno a 4,3% anual para 2026-2028, con una deuda pública de 41,3% del PBI (Banco Mundial, abril de 2026). El país tiene grado de inversión por Moody’s desde julio de 2024 y por S&P desde diciembre de 2025. Un payback de 13 a 20 años se sostiene sobre esa estabilidad; en un país sin ella, el mismo número valdría menos.
Cómo usar el número al evaluar una unidad concreta
- Pedí el precio final de la unidad, con costos de cierre incluidos.
- Buscá el alquiler real de unidades comparables en el mismo edificio o cuadra, no la proyección del vendedor.
- Calculá el yield bruto: alquiler anual / precio total × 100.
- Restá vacancia, impuestos, expensas y administración para llegar al neto.
- Dividí 100 por el yield neto. Si el resultado se va por encima de 22-25 años, la unidad está cara para el alquiler que genera.
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Preguntas frecuentes
¿En cuántos años se recupera un departamento en Asunción?
Con los yields brutos de alquiler de Asunción —entre 7,4% y 7,6% en el centro y en torno al 6,5% fuera del centro, según Numbeo verificado entre septiembre y octubre de 2026— el recupero bruto es de unos 13 a 13 años y medio en el centro y de unos 15 años y medio fuera. Descontando vacancia, impuestos, expensas y administración, el plazo neto se acerca a los 20 años.
¿Cómo se calcula el payback de una propiedad?
Se divide 100 por el yield anual expresado en porcentaje. Un yield del 7,4% da 100/7,4 ≈ 13,5 años. Para que el número sea útil hay que calcularlo sobre el yield neto, es decir, después de descontar todos los costos de mantener y alquilar el inmueble, y sobre el precio total de compra incluyendo costos de cierre.
¿Un payback más corto significa mejor inversión?
No necesariamente. El payback mide únicamente el recupero vía renta e ignora la apreciación del inmueble. Una unidad con payback más largo en una zona en desarrollo puede entregar mayor retorno total al momento de vender. El payback es la mejor métrica de riesgo, no de rentabilidad total.
Fuentes
- Numbeo — Índice de propiedad e inversión, Asunción: yields brutos de alquiler y precio por metro cuadrado. Muestra actualizada el 6 de agosto de 2026 (serie verificada por holacasa el 18 de septiembre de 2026) y el 2 de octubre de 2026 (control del 5 de octubre de 2026).
- Banco Mundial — proyecciones macroeconómicas de Paraguay (abril de 2026): PBI real 2025 y proyección 2026-2028, deuda pública.
- Moody’s (julio de 2024) y S&P Global Ratings (diciembre de 2025): grado de inversión de Paraguay.
- Régimen tributario 10/10/10 de Paraguay. Para montos, plazos y obligaciones vigentes, confirmá siempre en la DNIT y con un contador matriculado en Paraguay.
Equipo de research · holacasa. Los cálculos de payback presentados son ilustrativos y se basan en las fuentes citadas con su fecha. No constituyen asesoramiento financiero: cada operación debe evaluarse con los números reales de la unidad.
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