Impuestos para el inversor extranjero en Paraguay: régimen 10/10/10

El inversor extranjero en Paraguay opera bajo el régimen tributario más simple de la región: el llamado 10/10/10 — 10% de IVA, 10% de renta empresarial (IRE) y 10% de renta personal (IRP). A eso se suma que Paraguay no tiene control de cambios: el capital y las utilidades se repatrían libremente en dólares. Para quien compra un departamento en Asunción para rentarlo, esto significa que la carga fiscal es baja, predecible y no erosiona el yield del alquiler como ocurre en los mercados vecinos.

El régimen 10/10/10 explicado

Paraguay grava la renta bajo el principio de fuente territorial: solo se tributa por ingresos generados dentro del país. La renta obtenida en el exterior no paga impuesto paraguayo. Sobre esa base, el sistema se apoya en tres tasas del 10%:

La combinación de tasa plana del 10% y criterio territorial es lo que diferencia a Paraguay: no hay escalas progresivas agresivas ni tributación sobre renta mundial para el residente fiscal. El criterio territorial es además la clave para entender si vas a pagar impuestos dos veces por la misma renta en tu país de residencia.

Qué impuestos paga el inversor inmobiliario

Si comprás un inmueble para alquilarlo, tu exposición fiscal se concentra en tres frentes:

• Renta del alquiler. El ingreso por locación tributa IRP (persona física) o IRE (si operás vía sociedad), ambos al 10% sobre la renta neta. La elección entre una y otra estructura no es menor: la comparamos en comprar a nombre propio o con una sociedad. El alquiler también está alcanzado por IVA; confirmá la tasa de IVA aplicable a la locación de inmuebles con destino vivienda ante la DNIT antes de proyectar números finales.
• Ganancia por venta. La utilidad al vender el inmueble está gravada dentro del IRP como ganancia de capital; confirmá la tasa efectiva y la base de cálculo vigentes ante la DNIT. El proceso completo, con plazos y costos, está en vender un inmueble siendo extranjero.
• Pagos a no residentes. Si cobrás sin ser residente fiscal, aplica el Impuesto a la Renta de No Residentes (INR) mediante retención en la fuente; confirmá la tasa efectiva del INR ante la DNIT.

Un frente que suele quedar afuera de la planificación: qué pasa con el inmueble el día que el titular fallece. Lo tratamos en herencia de inmuebles en Paraguay siendo extranjero.

Impuesto inmobiliario: el costo anual de tenencia

La tenencia del inmueble genera un impuesto inmobiliario municipal anual, fijado en torno al 1% sobre la valuación fiscal del bien (Ley 125/91). El punto clave para el inversor extranjero es que la valuación fiscal suele estar muy por debajo del valor de mercado, por lo que el costo real de tenencia es marginal frente al precio de compra. Aun así, conviene confirmar la valuación fiscal específica del inmueble con el municipio correspondiente antes de cerrar.

Repatriación de capital: sin control de cambios

Paraguay no impone controles cambiarios. El guaraní es libremente convertible y no existen restricciones legales para ingresar o retirar capital, ni para comprar dólares y transferirlos al exterior. En la práctica, un inversor puede vender su propiedad, convertir los guaraníes a dólares y repatriar el capital y las utilidades sin autorización previa del banco central. El primer paso operativo es abrir una cuenta bancaria local. Esta libertad cambiaria es tan relevante como la baja tasa impositiva: elimina el riesgo de quedar «atrapado» dentro del país, un riesgo concreto en varias economías vecinas.

El marco macro refuerza el punto: Paraguay alcanzó el grado de inversión con Moody’s (julio de 2024) y S&P (diciembre de 2025), creció 6,6% en 2025 y mantiene una deuda pública de apenas 41,3% del PBI (Banco Mundial, abril de 2026). Estabilidad monetaria y disciplina fiscal son el complemento lógico de la libre movilidad de capital.

Comparativa regional: por qué el 10% importa

La tasa de renta corporativa de Paraguay es la más baja de la región por un margen amplio:

Sobre un yield bruto de alquiler en Asunción en torno al 7,4% en el centro y alrededor del 6,4% fuera del centro (Numbeo, verificado en septiembre de 2026), la baja carga fiscal preserva buena parte de ese rendimiento como retorno neto. En un mercado con renta corporativa del 34-35%, el mismo yield bruto se recorta de forma mucho más severa. Ese diferencial es, en los hechos, la razón por la que compran el inversor argentino, el brasileño, el europeo y el estadounidense.

Sobre la precisión del yield: escribimos «en torno al 7,4%» y no dos decimales porque la fuente recalcula sus promedios con frecuencia —el valor osciló varias décimas entre el 11 y el 20 de septiembre de 2026 sin que el precio del metro cuadrado se moviera—. El criterio completo está en datos del mercado inmobiliario en Paraguay: qué se puede verificar y qué no.

Cómo integrar el factor fiscal a tu decisión

Antes de comprar, ordená la secuencia: definí si vas a operar como persona física o vía sociedad (impacta si pagás IRP o IRE), estimá el impuesto inmobiliario según la valuación fiscal real del inmueble, y proyectá el yield neto restando esos costos al bruto. Si ese neto es tu objetivo de ingreso, el cálculo de cuánto capital hace falta está en vivir de la renta en Paraguay. Si además buscás establecerte, los requisitos y montos vigentes de la residencia por inversión (Investor Pass) se confirman en la Dirección General de Migraciones. Para el paso a paso de la operación, ver cómo comprar siendo extranjero.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el régimen 10/10/10 de Paraguay?

Es la estructura tributaria central del país: IVA del 10%, Impuesto a la Renta Empresarial (IRE) del 10% e Impuesto a la Renta Personal (IRP) del 10%. Se aplica bajo criterio de fuente territorial, es decir, solo sobre rentas generadas dentro de Paraguay.

¿Puede un extranjero sacar su capital y utilidades del país?

Sí. Paraguay no tiene control de cambios. El guaraní es libremente convertible y no hay restricciones para comprar dólares ni transferir capital al exterior, por lo que la repatriación de capital y utilidades es libre.

¿Cuánto se paga de impuesto inmobiliario por un departamento?

El impuesto inmobiliario municipal ronda el 1% anual sobre la valuación fiscal (Ley 125/91), no sobre el precio de mercado. Como la valuación fiscal suele ser sensiblemente menor al valor real, el costo anual de tenencia es bajo. Conviene confirmar la valuación específica con el municipio.

Fuentes

• Régimen tributario 10/10/10 e impuesto inmobiliario (Ley 125/91) — relevamiento holacasa, julio de 2026. Tasas específicas de IVA sobre locación, ganancia de capital e INR sujetas a confirmación ante la DNIT.
• Grado de inversión: Moody’s (julio de 2024), S&P Global Ratings (diciembre de 2025).
• PBI real 2025 (+6,6%) y deuda pública (41,3% del PBI) — Banco Mundial, abril de 2026.
• Yield bruto de alquiler en Asunción — Numbeo, Property Prices in Asuncion. Muestra de 93 registros de 14 aportantes, actualizada el 6 de agosto de 2026; serie verificada por holacasa en septiembre de 2026.
• Régimen cambiario — Banco Central del Paraguay (BCP).

Autoría: Equipo de research · holacasa. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Los montos y tasas de organismos oficiales (DNIT, municipios) deben verificarse antes de tomar decisiones.