por holacasa
El impuesto inmobiliario en Paraguay es del 1% anual y se calcula sobre el avalúo fiscal del inmueble, no sobre el precio de mercado. Como el avalúo fiscal que fija el Estado suele ubicarse muy por debajo del valor real de compra-venta, el costo anual de tenencia para el inversor extranjero termina siendo marginal frente a la renta que genera la propiedad. Es uno de los impuestos de tenencia inmobiliaria más bajos de la región.
Qué es el impuesto inmobiliario y quién lo cobra
Es el tributo anual que grava la propiedad de bienes inmuebles (terrenos y construcciones). Su marco está en la Ley N.º 125/91 y sus modificatorias, y la recaudación la hacen las municipalidades: quien tiene un departamento en Asunción le paga a la Municipalidad de Asunción, quien tiene un lote en Luque le paga a la de Luque, y así. No es un impuesto nacional que cobre la DNIT: es de administración municipal.
La tasa general es del 1% sobre el avalúo fiscal. La clave está en la base de cálculo, no en la alícuota.
La base no es el precio que pagaste: es el avalúo fiscal
El avalúo fiscal lo determina el Servicio Nacional de Catastro y es un valor administrativo que, en la práctica, corre muy por detrás de los precios reales de mercado. Un departamento que se compra a valor de mercado suele tener un avalúo fiscal que representa apenas una fracción de ese monto. Resultado: el 1% se aplica sobre esa fracción, no sobre lo que efectivamente costó la unidad.
Por eso, cuando un inversor calcula su rentabilidad neta, el impuesto de tenencia rara vez mueve la aguja. Con un yield bruto de alquiler en Asunción en torno al 7,4% en zona central (Numbeo, verificado en septiembre de 2026), el impuesto inmobiliario anual descuenta décimas, no puntos, del retorno. La fuente recalcula su promedio seguido y el segundo decimal oscila sin que cambie un precio; por eso citamos el orden de magnitud. El monto exacto figura en la boleta municipal y depende del avalúo asignado a cada padrón: conviene pedirlo al vendedor o consultarlo en la municipalidad antes de cerrar.
Cómo se diferencia del régimen 10/10/10
Hay que separar dos cosas que se confunden seguido. El régimen tributario 10/10/10 (10% de renta, 10% de IVA, 10% sobre dividendos) grava los flujos: la renta que genera el alquiler, el consumo, la distribución de utilidades. El impuesto inmobiliario, en cambio, grava la tenencia: se paga por ser dueño, exista o no ingreso ese año. Un inversor que compra para apreciación de capital y mantiene la unidad vacía igual paga el inmobiliario, pero no tributa renta hasta que alquile o venda.
La otra distinción es temporal: los impuestos a la transferencia y los aranceles de escrituración se pagan una sola vez al comprar (ver el proceso de compra paso a paso), mientras que el inmobiliario es un costo recurrente cada año que dura la tenencia.
Recargos que sí pueden pesar: baldíos y grandes extensiones
La foto cambia en dos casos puntuales. Los terrenos baldíos (lotes urbanos sin construir) pueden estar alcanzados por un impuesto adicional pensado justamente para desincentivar el suelo ocioso; y las propiedades rurales de gran extensión tienen adicionales progresivos. Para el perfil típico de esta audiencia —departamento en Asunción o su área metropolitana para renta o apreciación— estos recargos no aplican, pero es un dato a tener en cuenta para quien mira lotes urbanos vacíos o campo.
Qué implica para el inversor extranjero
Tres consecuencias prácticas. Primero, el costo de mantener el activo es bajo y previsible, lo que favorece estrategias de tenencia larga y de apreciación de capital. Segundo, para armar el número de rentabilidad neta pesa mucho más el precio de entrada por metro cuadrado y la vacancia que el impuesto de tenencia. Tercero: al hacer la due diligence, pedí siempre la última boleta del impuesto inmobiliario del inmueble, porque confirma que el padrón está al día y sin deudas que se trasladan al nuevo dueño.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto inmobiliario en Paraguay?
La tasa general es del 1% anual, aplicada sobre el avalúo fiscal del inmueble (Ley 125/91). Como el avalúo fiscal suele estar muy por debajo del precio de mercado, el monto efectivo en guaraníes resulta bajo. El valor exacto de cada propiedad figura en su boleta municipal.
¿Un extranjero paga el mismo impuesto inmobiliario que un paraguayo?
Sí. El impuesto inmobiliario grava al inmueble, no a la nacionalidad del dueño. Un propietario extranjero paga exactamente la misma tasa que un local sobre el mismo padrón, sin recargos por ser no residente.
¿Dónde se paga y cuándo?
Se paga en la municipalidad donde está ubicado el inmueble, por lo general en cuotas anuales con descuento por pago adelantado al inicio del año. El calendario y los montos vigentes se confirman en la web o la caja de la municipalidad correspondiente.
Fuentes: Ley N.º 125/91 y modificatorias (régimen tributario, impuesto inmobiliario); Servicio Nacional de Catastro (avalúo fiscal); municipalidades (recaudación); Numbeo, Asunción, yield de alquiler: muestra actualizada el 6 de agosto de 2026; serie verificada por holacasa en septiembre de 2026. Los montos y calendarios vigentes se confirman en la municipalidad correspondiente y en el Catastro.
Equipo de research · holacasa. Última actualización: 30 de septiembre de 2026.
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