Due diligence inmobiliaria en Paraguay: guía para el inversor extranjero

La due diligence inmobiliaria en Paraguay consiste en verificar, antes de firmar y pagar, que la propiedad tenga título limpio inscripto en la Dirección General de los Registros Públicos, sin hipotecas ni embargos, con la situación catastral y las deudas municipales al día, y que el vendedor sea quien dice ser. Es el paso que separa una compra segura de un litigio de años. Para el inversor extranjero, saltear este control es el riesgo más caro y más frecuente del mercado paraguayo.

Paraguay ofrece un contexto atractivo: grado de inversión otorgado por Moody’s (julio de 2024) y S&P (diciembre de 2025), PBI real 2025 de +6,6% y un yield bruto de alquiler en Asunción en torno al 7,4% en el centro (Numbeo, verificado en septiembre de 2026). Pero ese retorno solo se materializa sobre un activo cuyo título resiste un escrutinio. La due diligence es lo que protege esa rentabilidad.

Los 6 controles legales antes de firmar

Una revisión completa cubre seis frentes. Ninguno es opcional cuando el comprador vive fuera del país y no puede pasar por la propiedad todas las semanas.

Verificación registral: el corazón de la due diligence

El documento central es el certificado de condiciones de dominio que emite la Dirección General de los Registros Públicos. Ese certificado muestra quién figura como titular y si sobre el inmueble pesan hipotecas, embargos o restricciones. Un título puede parecer impecable en el contrato y estar gravado en el registro: solo el certificado oficial, con fecha reciente, resuelve la duda. Nunca se firma una seña ni se transfiere dinero antes de tener este certificado en mano.

El escribano público es la figura que valida la transferencia y confecciona la escritura. Su arancel es un porcentaje regulado del valor de la operación; conviene confirmar el monto vigente y qué incluye antes de contratar. El detalle de cómo se encadena todo esto está en nuestra guía del proceso de compra para extranjeros. Si no vas a estar en el país para firmar, revisá también cómo comprar sin viajar.

Riesgos frecuentes para el comprador extranjero

Tres situaciones concentran la mayoría de los problemas. Primero, la discrepancia de mensura: el terreno escriturado mide más que el terreno real, algo común en loteos antiguos o en el interior. Segundo, los inmuebles en sucesión: si el titular falleció y la herencia no está regularizada, quien vende puede no tener facultad para hacerlo —cómo funciona la sucesión de inmuebles en Paraguay. Tercero, la ocupación: propiedades con inquilinos o poseedores que complican la entrega. A esto se suman deudas de impuesto inmobiliario que se trasladan al nuevo dueño si no se verifican; conviene cruzarlo con el régimen tributario del inversor extranjero.

Rentabilidad en juego

La due diligence no es un costo hundido: es un seguro sobre el retorno. Este es el yield que se protege al verificar bien el activo.

Si además vas a financiar la compra, la verificación registral es requisito del banco: sin título limpio no hay hipoteca. Los detalles de tasas y requisitos están en la guía de financiamiento hipotecario para extranjeros, y la elección de barrio incide en el riesgo de mensura y en el yield: repasá las mejores zonas para invertir en Asunción.

Checklist rápida antes de señar

• Certificado de condiciones de dominio actualizado y sin gravámenes.
• Coincidencia entre superficie escriturada y mensura real.
• Impuesto inmobiliario y tasas municipales al día.
• Titularidad y capacidad legal del vendedor confirmadas.
• Uso de suelo compatible con tu plan (renta, oficina, construcción).
• Escribano designado y arancel acordado por escrito.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo lleva una due diligence en Paraguay?

Entre una y tres semanas en un caso estándar, dependiendo de la velocidad de la Dirección General de los Registros Públicos y del catastro para emitir certificados. Inmuebles en sucesión o con discrepancias de mensura pueden extenderse más. Conviene no comprometer dinero hasta cerrar esta etapa.

¿Un extranjero puede comprar sin residencia paraguaya?

Sí. Un extranjero puede adquirir inmuebles urbanos en Paraguay sin necesidad de residencia previa, con su documento de identidad o pasaporte y el número de identificación tributaria correspondiente. La residencia es un trámite separado de la compra. Existen restricciones específicas para tierras rurales en zonas de frontera.

¿Quién paga los controles de la due diligence?

Los honorarios del escribano y los certificados registrales suelen estar a cargo del comprador, aunque es negociable. El arancel del escribano es un porcentaje regulado del valor de la operación; confirmá el monto vigente con el profesional y en el Colegio de Escribanos del Paraguay antes de avanzar.

Autoría: Equipo de research · holacasa.

Fuentes: Moody’s (calificación soberana, julio de 2024); S&P Global Ratings (diciembre de 2025); Numbeo, Property Prices in Asuncion — muestra de 93 registros de 14 aportantes actualizada el 6 de agosto de 2026, serie registrada por holacasa el 11, 15, 18 y 20 de septiembre de 2026; Dirección General de los Registros Públicos del Paraguay; Servicio Nacional de Catastro; Colegio de Escribanos del Paraguay. Para montos regulatorios vigentes, verificá en la fuente oficial correspondiente.