Datos del mercado inmobiliario en Paraguay: qué se puede verificar y qué no

Paraguay no tiene un índice oficial de precios inmobiliarios. No existe un organismo público que publique el valor del metro cuadrado por barrio, ni un registro consolidado de operaciones cerradas. Los datos del mercado inmobiliario en Paraguay que circulan —incluidos los que usamos en este sitio— vienen de fuentes colaborativas y de relevamientos privados, y tienen márgenes de error que conviene conocer antes de decidir una compra. Esta nota explica cuáles son esas fuentes, qué margen tiene cada una y cómo leerlas sin quedar preso de un decimal. La actualizamos cada vez que volvemos a medir: la última verificación es del 5 de octubre de 2026.

La prueba: cinco mediciones en casi un mes

Entre el 11 de septiembre y el 5 de octubre de 2026 registramos cinco veces la misma serie pública de Numbeo para Asunción y Luque. Estos son los resultados, con los dos decimales que publica la fuente para que se vea el ruido:

El dato relevante no es la oscilación. Es qué se movió y qué no. En los primeros cuatro registros el precio del metro cuadrado de Luque no cambió ni un guaraní, la cantidad de registros de la muestra no cambió y la fecha de última actualización tampoco. Sin embargo el yield osciló cuatro veces, con un rango de 0,14 puntos en Luque y 0,11 en el centro de Asunción.

La conclusión es aritmética: el segundo decimal de esas series es ruido de recálculo de la fuente, no información de mercado. Cualquier nota que publique «7,41%» como si fuera una medición estable queda desactualizada en tres días. Por eso en holacasa escribimos órdenes de magnitud fechados —«en torno al 7,5%, verificado en octubre de 2026»— y no dos decimales.

Qué cambió en la medición de octubre

El 5 de octubre las dos series aparecieron con fecha de actualización nueva (2 de octubre de 2026), y ahí la lectura se vuelve más fina:

• En Asunción sí se movieron los valores de base. El metro cuadrado del centro pasó de unos ₲10,3 millones a unos ₲10,2 millones, y el alquiler de un dormitorio en el centro de unos ₲3,8 millones a unos ₲3,6 millones. La muestra sigue en 93 registros de 14 aportantes: la ventana de 18 meses rota, entran registros nuevos y salen viejos. El yield del centro subió a la zona del 7,6% aunque el alquiler de un dormitorio bajó, señal de que la fuente no lo calcula con una sola tipología y de que no se puede reconstruir con una división simple.
• En Luque cambió la fecha, no el dato. El metro cuadrado sigue exactamente igual que en septiembre y la muestra sigue en 6 registros de 1 aportante, pero el yield bajó a 10,87%. Una fecha de actualización nueva no garantiza que haya información nueva.
• La brecha centro–periferia se mantuvo en torno a un punto por quinta vez consecutiva. Es el dato más estable de toda la serie.

El tamaño de la muestra cambia todo

Las dos series que más se citan sobre el Gran Asunción no tienen el mismo peso estadístico, ni de lejos:

• Asunción: 93 registros aportados por 14 personas distintas en los últimos 18 meses.
• Luque: 6 registros aportados por 1 sola persona.

Seis registros de un único aportante no son un mercado: son la impresión de alguien. Eso no invalida el dato, pero cambia cómo se usa. El yield de Luque en torno al 11% es una señal direccional —el ratio precio/alquiler en esa zona es estructuralmente más bajo que en el centro— y no un número sobre el que proyectar un flujo de caja. El análisis completo de esa zona está en nuestra nota sobre invertir en Luque.

Cómo detectar una muestra chica sin mirar el pie de página

Hay firmas que delatan una muestra insuficiente aunque nadie declare el número de registros. En la serie de Luque aparecen tres a la vez, y siguen presentes en la medición de octubre de 2026:

1. Valores idénticos en categorías que deberían diferir. El alquiler de un dormitorio figura exactamente igual en el centro y fuera del centro. En un mercado real esos dos números no coinciden al guaraní.
2. Casilleros vacíos. El precio del m² fuera del centro, el ratio precio/ingreso y la tasa hipotecaria aparecen sin valor. La fuente no inventa: cuando no tiene datos, los deja en blanco.
3. Una inconsistencia económica evidente. El alquiler promedio de un tres dormitorios en el centro de Luque figura por encima del mismo tipo de unidad en el centro de Asunción. Contra un salario neto local de ₲2,8 millones mensuales, eso implicaría un alquiler de más de tres salarios enteros, cuando en Asunción el mismo tipo de unidad equivale a alrededor de 1,5 salarios. Es el resultado de dos o tres registros altos sobre una base de seis, no una característica del mercado luqueño.

Ese tercer punto es el que más importa: una serie chica no se equivoca «un poco» de forma pareja; se equivoca mucho en un casillero puntual y bien en el resto. Por eso se cruza contra una variable independiente —el salario local, el precio del m², la superficie— antes de usarla.

Qué se puede afirmar con confianza sobre Asunción

Con la muestra de 93 registros y los rangos que la propia fuente publica, estas son afirmaciones defendibles a octubre de 2026:

• El metro cuadrado en el centro de Asunción está en torno a ₲10,2 millones, y fuera del centro en torno a ₲7,2 millones. El desglose por barrio está en la nota de precio del metro cuadrado en Asunción.
• El yield bruto se movió entre 7,4% y 7,6% en el centro y entre 6,3% y 6,5% fuera del centro en las cinco mediciones. La forma honesta de decirlo es «en torno al 7,5% y al 6,5%». La brecha de aproximadamente un punto entre ambas zonas es más informativa que el nivel absoluto de cada yield.
• El ratio precio/ingreso se ubica alrededor de 10,3: un departamento promedio cuesta unos diez años de salario neto promedio, y la cuota hipotecaria teórica supera el ingreso promedio de la ciudad. Es la razón estructural por la que la demanda de alquiler no cede. Los ratios de valuación están desarrollados en la nota sobre si hay burbuja inmobiliaria en Paraguay.

Lo que no se puede afirmar con estas fuentes: la apreciación histórica del metro cuadrado por barrio, el plazo promedio de venta de una unidad, la tasa de vacancia real por zona y el precio efectivo de cierre frente al precio de lista. Nada de eso está publicado de forma verificable en Paraguay. Cuando alguien te da esos números con precisión decimal, lo correcto es preguntar de dónde salieron.

La regla práctica antes de firmar

Los datos públicos sirven para decidir en qué ciudad y en qué franja mirar. No sirven para valuar una unidad concreta. Para eso hacen falta tres cosas que ninguna serie agregada contiene: comparables reales de la misma cuadra y tipología, la expensa mensual por escrito y el precio al que se cerraron operaciones parecidas, no al que se publicaron. El paso del promedio de ciudad al número de tu operación está explicado en la nota de rentabilidad neta de un alquiler en Asunción.

Preguntas frecuentes

¿Existe un índice oficial de precios inmobiliarios en Paraguay?

No. Paraguay no cuenta con un índice público de precios inmobiliarios por zona ni con un registro consolidado y accesible de precios de cierre. Los datos disponibles provienen de plataformas colaborativas como Numbeo, de portales de avisos —que reflejan precios de lista, no de cierre— y de relevamientos privados de consultoras y desarrolladoras. Ninguna de esas fuentes es oficial y todas deben citarse con su fecha y su tamaño de muestra.

¿Son confiables los datos de yield de Asunción?

Son confiables como orden de magnitud, no como cifra exacta. La serie de Asunción se apoya en 93 registros de 14 aportantes en 18 meses, lo que da una referencia razonable: un yield bruto en torno al 7,5% en el centro y al 6,5% fuera del centro, según cinco mediciones entre septiembre y octubre de 2026. El segundo decimal varía entre mediciones incluso cuando los precios de base no cambian, así que no debe usarse para proyectar.

¿Cómo verifico el precio real de un departamento en Asunción antes de comprar?

Cruzando tres fuentes independientes: comparables de la misma cuadra y tipología con superficie verificada, la expensa mensual solicitada por escrito antes de reservar, y el historial de precios de cierre de unidades similares en el mismo edificio o desarrollo. El promedio de ciudad sirve para descartar zonas, no para fijar el precio de una unidad concreta.

Fuentes

• Numbeo — Property Prices in Asuncion. Muestra de 93 registros de 14 aportantes; última actualización 6 de agosto de 2026 en las mediciones de septiembre y 2 de octubre de 2026 en la del 5 de octubre. Serie registrada por holacasa el 11, 15, 18 y 20 de septiembre y el 5 de octubre de 2026.
• Numbeo — Property Prices in Luque, Paraguay. Muestra de 6 registros de 1 aportante; última actualización 29 de agosto de 2026 en septiembre y 2 de octubre de 2026 en octubre. Serie registrada por holacasa en las mismas cinco fechas.
• Numbeo — Cost of Living in Asuncion y en Luque (salario neto mensual promedio).
• Registro comparativo de las cinco mediciones: relevamiento holacasa, septiembre y octubre de 2026.

Equipo de research · holacasa. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento de inversión. Las cifras corresponden a fuentes colaborativas sin carácter oficial; verificá cada dato contra comparables reales antes de operar.