por holacasa
Depende de una sola cifra: la tarifa por noche que tu unidad sostiene durante todo el año. El alquiler tradicional de un departamento de 1 dormitorio en el centro de Asunción está en torno a ₲3,6 millones por mes (Numbeo, verificado el 19 de septiembre de 2026). Para empatar eso —descontando los costos que el temporario tiene y el contrato anual no— hace falta facturar alrededor de ₲310.000 por noche con 60% de ocupación. Por debajo de esa barra, el tradicional gana.
Esta nota no dice cuánto rinde el alquiler temporario en Asunción. Dice cuánto tiene que rendir para valer la pena. La diferencia entre las dos cosas es el motivo por el que existe este artículo.
El punto de partida: qué paga hoy el alquiler tradicional
Estas son las cifras publicadas para Asunción, verificadas el 19 de septiembre de 2026:
| Tipología | Alquiler mensual | Rango publicado |
|---|---|---|
| 1 dormitorio, centro | ~₲3,6 M | ₲3,0 M – ₲4,5 M |
| 1 dormitorio, fuera del centro | ~₲2,2 M | ₲1,5 M – ₲3,0 M |
| 3 dormitorios, centro | ~₲6,1 M | ₲4,0 M – ₲10,4 M |
El yield bruto de alquiler ronda el 7,4% en el centro y el 6,4% fuera del centro, con una relación precio/alquiler de aproximadamente 13,4 años en el centro.
Sobre la muestra: son 93 registros de 14 aportantes acumulados en 18 meses, con la muestra actualizada el 6 de agosto de 2026. Y hay algo que conviene decir en voz alta: seguimos esa serie tres veces en una semana y el yield del centro osciló entre 7,3% y 7,5% sin que se moviera ni un guaraní el precio del metro cuadrado ni cambiara la fecha de la muestra. El segundo decimal es ruido de recálculo, no mercado. Por eso acá trabajamos con órdenes de magnitud fechados y no con dos decimales.
Fijate también en el rango del 1 dormitorio en el centro: de ₲3,0 M a ₲4,5 M. Eso es 50% de dispersión sobre la misma tipología y la misma zona. Si tu unidad está en el techo de ese rango, toda la aritmética que sigue se te mueve 25% hacia arriba.
La barra que el temporario tiene que superar
La cuenta es directa. Un contrato anual de 1 dormitorio en el centro factura cerca de ₲43,8 millones al año con un solo inquilino y un solo trámite.
El temporario factura tarifa × noches ocupadas. Si asumimos que entre plataforma, gestión local, limpieza por estadía y servicios a cargo del propietario se va el 35% del ingreso —un supuesto conservador, no un dato de mercado— el temporario necesita facturar ₲67,4 millones brutos para dejarte lo mismo en el bolsillo.
| Ocupación anual | Noches | Tarifa para empatar el bruto | Tarifa para empatar el neto |
|---|---|---|---|
| 50% | ~182 | ~₲240.000 | ~₲370.000 |
| 60% | ~219 | ~₲200.000 | ~₲310.000 |
| 70% | ~256 | ~₲170.000 | ~₲265.000 |
| 80% | ~292 | ~₲150.000 | ~₲230.000 |
Leé la última columna, no la anteúltima. La tercera columna es la que se usa en los pitch de venta; la cuarta es la que te queda.
Los tres costos que el contrato anual no tiene
1. El amoblado completo. No es un gasto, es capital hundido que entra antes de la primera noche y sale del denominador de tu rentabilidad. Un departamento vacío se alquila vacío; uno temporario no existe sin equipamiento. Lo tratamos en detalle en amoblado o sin amoblar.
2. Servicios, limpieza y reposición. En el tradicional los paga el inquilino; en el temporario los pagás vos, todos los meses, ocupado o no. La limpieza escala con la rotación: más estadías cortas es más margen bruto y más costo operativo al mismo tiempo.
3. La cadena de comisiones. Plataforma más gestión local. Si vivís afuera, la gestión local no es opcional: alguien entrega llaves, resuelve una cerradura a las 23 h y reporta daños. Ese es el mismo problema que enfrenta cualquier propietario no residente, y lo desarrollamos en administrar un alquiler a distancia.
Sumados, esos tres ítems son exactamente la razón por la que el yield bruto no sirve para comparar los dos modelos. La comparación honesta se hace sobre el neto, y cómo se baja del bruto al neto lo desarmamos en rentabilidad neta de un alquiler en Asunción.
Qué no podemos verificar, y por qué lo decimos
No existe una serie pública y verificable de tarifas por noche ni de ocupación real para Asunción. Las plataformas no publican datos abiertos por ciudad y los promedios que circulan en portales del rubro no traen muestra ni metodología.
Podríamos haber puesto un número y llamarlo “rentabilidad promedio del temporario en Asunción”. Sería inventado. Lo que sí está publicado es el alquiler tradicional, y sobre eso se puede hacer aritmética defendible. De ahí que esta nota entregue una barra a superar en vez de un rendimiento prometido. Si alguien te muestra un yield de temporario para Asunción, la primera pregunta es de qué muestra salió.
Cuándo el temporario gana de verdad
Tres condiciones, y hacen falta las tres:
Ubicación con demanda no turística. Asunción no es una plaza de turismo de volumen. La demanda de estadía corta es corporativa, médica y de trámite migratorio. Eso favorece a unidades cerca de zonas de oficinas, clínicas y organismos públicos, y castiga a las que se compraron pensando en vista al río.
Operación propia o socio con incentivo alineado. Con 35% de costos operativos, cada punto que recuperás en gestión vale más que un punto de tarifa. Si delegás todo a comisión fija, entregás el margen que justificaba el modelo.
Tolerancia a la estacionalidad. El contrato anual te da doce cobros iguales. El temporario te da una curva. Si tu estructura financiera necesita el flujo parejo, el tradicional no es la opción conservadora: es la correcta.
CALCULÁ TU CASO
Los promedios no compran nada
Poné tus números —precio, superficie, alquiler esperado— y mirá el retorno real de tu operación, no el de la ciudad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde un alquiler tradicional en Asunción?
El yield bruto de alquiler en Asunción ronda el 7,4% en el centro y el 6,4% fuera del centro, según datos de Numbeo verificados el 19 de septiembre de 2026 sobre una muestra de 93 registros de 14 aportantes. La relación precio/alquiler en el centro es de aproximadamente 13,4 años.
¿Qué tarifa por noche necesita un alquiler temporario en Asunción para superar al tradicional?
Tomando el alquiler tradicional de 1 dormitorio en el centro (~₲3,6 millones mensuales) y asumiendo 35% de costos operativos propios del modelo temporario, la tarifa necesaria es de aproximadamente ₲370.000 por noche con 50% de ocupación, ₲310.000 con 60% y ₲265.000 con 70%. Son cifras derivadas por aritmética, no un promedio de mercado.
¿Hay datos oficiales de ocupación de alquiler temporario en Paraguay?
No existe una serie pública y verificable de tarifas por noche ni de ocupación por ciudad para Paraguay. Las plataformas de alojamiento no publican datos abiertos desagregados y los promedios que circulan en medios del sector no informan muestra ni metodología. Cualquier rendimiento de temporario que se cite para Asunción debería venir acompañado del tamaño y la fecha de su muestra.
Equipo de research · holacasa
Fuentes: Numbeo, Property Prices in Asuncion, Paraguay — alquileres por tipología, yield bruto y relación precio/alquiler; muestra de 93 registros de 14 aportantes, actualizada el 6 de agosto de 2026, consultada el 19 de septiembre de 2026. Las tarifas por noche presentadas son derivaciones aritméticas de las cifras publicadas de alquiler tradicional y de un supuesto explícito de 35% de costos operativos; no son datos de mercado observados.
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