por holacasa
El alquiler promedio de un departamento de unos 60 m² en Asunción ronda los ₲3,8 millones mensuales en el centro y los ₲2,3 millones fuera del centro, según lo que se deduce de la serie de precios y rentabilidad de Numbeo verificada en septiembre de 2026. Ese número importa menos por sí mismo que por lo que revela cuando se lo compara con el salario neto local, que en Asunción ronda los ₲4,2 millones: el alquiler del centro se lleva aproximadamente el 90% de un sueldo promedio. Tu inquilino, entonces, no es el asalariado promedio.
De dónde sale el número
No existe una serie pública de alquileres promedio en Paraguay con la granularidad que un inversor necesita. Lo que sí está publicado es el precio del metro cuadrado y el rendimiento bruto por alquiler. Con esas dos cifras el alquiler implícito se deriva por aritmética simple: precio del inmueble × rendimiento bruto ÷ 12.
Sobre un departamento de 60 m² —la tipología más líquida del mercado asunceno—, los números de septiembre de 2026 quedan así:
| Zona | m² (₲) | Precio 60 m² | Yield bruto | Alquiler implícito/mes |
|---|---|---|---|---|
| Asunción centro | ~10,3 M | ~₲618 M | ~7,4% | ~₲3,8 M |
| Asunción fuera del centro | ~7,3 M | ~₲438 M | ~6,4% | ~₲2,3 M |
| Luque | ~7,2 M | ~₲432 M | ~11% | ~₲4,0 M |
Una aclaración que vale más que el número: estas cifras están redondeadas a propósito. La serie de Numbeo se verificó tres veces en siete días —11, 15 y 18 de septiembre de 2026— y el rendimiento del centro osciló entre 7,36% y 7,47% mientras el precio del metro cuadrado no se movió ni un guaraní. El segundo decimal es ruido de recálculo, no información de mercado. Publicar dos decimales es fingir una precisión que la fuente no tiene.
Tampoco convertimos a dólares. El tipo de cambio agrega una variable que no mejora el argumento y desactualiza la nota en semanas.
El número que realmente decide: alquiler contra salario
Un alquiler solo existe si alguien puede pagarlo todos los meses. Contra el salario neto mensual de Asunción, en torno a ₲4,2 millones (Numbeo, septiembre de 2026), el panorama es este:
- Centro: ~₲3,8 M de alquiler sobre ~₲4,2 M de sueldo neto = alrededor del 90% del ingreso.
- Fuera del centro: ~₲2,3 M sobre ~₲4,2 M = alrededor del 55%.
El umbral de esfuerzo que la mayoría de los mercados considera sostenible está entre el 30% y el 35% del ingreso. Ninguna de las dos zonas entra en ese rango para un ingreso individual promedio.
Quién es tu inquilino, entonces
La conclusión es aritmética, no ideológica. Un departamento de 60 m² en el centro de Asunción no lo alquila un asalariado promedio: lo alquila un hogar de dos ingresos formales, un profesional del decil alto, un expatriado con salario en dólares o una empresa que aloja personal. Es un mercado de inquilino relativamente estrecho y de ingreso alto.
Eso tiene tres consecuencias operativas concretas:
- La demanda es más volátil de lo que sugiere el yield. Un segmento angosto se vacía más rápido cuando la economía se enfría.
- El precio de lista tiene techo. Subir el alquiler un 15% no es una decisión tuya: es una decisión del bolsillo de ese segmento.
- La tipología importa tanto como la zona. Un monoambiente o un dos dormitorios chico amplía muchísimo la base de inquilinos posibles frente a un tres dormitorios. Lo desarrollamos en qué tipología rinde más alquilada en Asunción.
El caso Luque no cierra, y eso es información
Luque muestra un rendimiento bruto en torno al 11%, el más alto del Gran Asunción. Pero el alquiler implícito que surge de ese rendimiento —unos ₲4,0 millones mensuales— es superior al salario neto promedio de la ciudad, que ronda los ₲2,8 millones. Es decir: el número implicaría que un inquilino luqueño promedio destina más del 140% de su sueldo al alquiler. Eso no ocurre.
La explicación más probable no es que Luque sea una ganga, sino que la muestra es demasiado chica: 6 registros aportados por 1 solo colaborador, contra 93 registros de 14 colaboradores en Asunción. Con seis datos, un puñado de propiedades atípicas mueve el promedio entero.
Esto no descalifica a Luque como plaza de inversión —tiene argumentos propios, que repasamos en invertir en Luque—. Lo que sí descalifica es tomar ese 11% como rendimiento esperable sin verificarlo en campo, con alquileres reales de unidades comparables.
Qué hacer con esto antes de firmar algo
Pedí al vendedor o a la desarrolladora tres contratos de alquiler vigentes de unidades comparables, en el mismo edificio o en la misma cuadra, con monto y fecha de firma. Si no existen o no te los muestran, el rendimiento proyectado es una hipótesis, no un dato. Después restá gastos: la brecha entre el yield bruto y lo que queda en el bolsillo está detallada en rentabilidad neta de un alquiler en Asunción, y el precio de entrada actualizado, en cuánto cuesta comprar un departamento en Asunción.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de alquiler por un departamento en Asunción?
Un departamento de unos 60 m² se alquila en torno a ₲3,8 millones mensuales en el centro de Asunción y a unos ₲2,3 millones fuera del centro, según la derivación del precio del metro cuadrado y el rendimiento bruto publicados por Numbeo y verificados en septiembre de 2026. No es una serie de alquileres publicada directamente, sino el alquiler implícito en la muestra: conviene contrastarlo con contratos reales antes de proyectar ingresos.
¿Por qué el alquiler en Asunción parece caro frente a los sueldos locales?
Porque el mercado de departamentos en altura no está dirigido al salario promedio. Un alquiler de ₲3,8 millones sobre un salario neto de unos ₲4,2 millones representa cerca del 90% del ingreso individual, muy por encima del 30-35% que se considera sostenible. El inquilino típico de ese segmento es un hogar de doble ingreso, un profesional de ingresos altos, un expatriado o una empresa que aloja personal.
¿Es confiable el rendimiento del 11% que se publica sobre Luque?
Hay que tratarlo con cautela. La muestra estadística de Luque se apoya en 6 registros aportados por un único colaborador, frente a 93 registros de 14 colaboradores en Asunción. Además, el alquiler implícito en ese rendimiento supera el salario neto promedio de la ciudad, lo que sugiere que el promedio está distorsionado por pocas propiedades atípicas. El dato sirve como señal, no como proyección.
Autoría: Equipo de research · holacasa.
Fuentes: Numbeo, Property Investment in Asunción y Property Investment in Luque (muestras actualizadas el 6 de agosto de 2026 y el 29 de agosto de 2026 respectivamente; serie verificada por holacasa el 11, 15 y 18 de septiembre de 2026). Numbeo, Cost of Living in Asunción y Cost of Living in Luque para el salario neto mensual promedio (septiembre de 2026). Los cálculos de alquiler implícito son derivaciones aritméticas de holacasa sobre esas cifras publicadas.
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